Per 1 april 2026 krijgt funderingsrisico een explicietere en zwaardere rol in het aan- en verkoopproces van woningen. Voor makelaars en taxateurs betekent dit geen volledig nieuwe taak, maar wél een aanscherping van de bestaande werkwijze.
Het Funderingsrisicorapport is sinds 2021 onderdeel van het taxatierapport. Nieuw is dat de uitkomsten vanaf 2026 nadrukkelijker moeten worden meegewogen en beter onderbouwd moeten worden in de praktijk.
In dit artikel leggen we uit wat er verandert per 1 april 2026, wanneer aanvullend onderzoek wel of niet voor de hand ligt, wat er van makelaars en taxateurs wordt verwacht, en hoe het getrapte beslismodel werkt.
Waarom funderingsrisico zwaarder gaat meewegen
Funderingsproblematiek is geen incidenteel verschijnsel meer. Door klimaatverandering, bodemdaling en grotere schommelingen in grondwaterstanden neemt het risico op schade toe.
Dit leidt in de praktijk tot meer onzekerheid bij transacties, meer vragen vanuit financiers, en een grotere behoefte aan objectieve en vroegtijdige risicoduiding. Daarom wordt funderingsrisico binnen het vernieuwde modeltaxatierapport van NRVT en NWWI explicieter onderdeel van de waardering en besluitvorming.
Wat verandert er concreet per 1 april 2026?
De kern van de wijziging is eenvoudig: funderingsrisico wordt expliciet meegewogen in de taxatie, de onderbouwing moet duidelijk en navolgbaar zijn, en bij een verhoogd risico wordt vaker verwacht dat wordt gemotiveerd waarom wel of geen aanvullend onderzoek is uitgevoerd.
De A–E-score blijft de basis
| Score | Betekenis | Richting |
|---|---|---|
| A | Geen risico | Meestal geen actie |
| B | Licht risico | Meestal geen actie |
| C | Verhoogd risico of onzekerheid | Alert zijn, context beoordelen |
| D | Hoog risico | Onderbouwen of onderzoeken |
| E | Vastgesteld probleem | Onderbouwen of onderzoeken |
Deze score is gebaseerd op onder andere het funderingstype, bodem- en grondwatergegevens, zettingsdata (zoals satellietmetingen), archief- en onderzoeksinformatie, en de betrouwbaarheid van de data.
Het Funderingsrisicorapport: startpunt, geen eindpunt
Het rapport signaleert risico's, geeft context en betrouwbaarheid, en helpt bepalen of vervolgonderzoek passend is.
Het is géén onderzoek op locatie, het stelt geen funderingskwaliteit vast, en het bepaalt niet of herstel nodig is. Het is dus een duidingsinstrument, geen eindbeoordeling.
Wanneer is aanvullend onderzoek voor de hand liggend?
De beslissing ligt bij de professional, en wordt beoordeeld op de A–E-score, de betrouwbaarheid van het funderingstype, de beschikbare brondata en de context van de transactie.
| Situatie | Aanvullend onderzoek |
|---|---|
| D- of E-score én funderingstype vastgesteld of afgeleid | Ligt voor de hand |
| Beschikbare data onderbouwt een serieus risico | Ligt voor de hand |
| Taxateur of financier vraagt om extra onderbouwing | Ligt voor de hand |
| C-score | Maatwerk monitoring in de tijd, context bepaalt |
| A- of B-score, geen concrete aanwijzingen | Minder voor de hand |
| Recent en betrouwbaar onderzoek al beschikbaar | Minder voor de hand |
Kort gezegd: hoog risico + voldoende betrouwbare data = onderzoek ligt voor de hand.
Wat wordt er van een makelaar verwacht?
De rol van de makelaar blijft primair signalerend en adviserend.
| Wordt verwacht | |
|---|---|
| Funderingsrisico herkennen en bespreken als relevant onderwerp | Ja |
| De A–E-score meenemen in het verkoopproces | Ja |
| Risico's bespreekbaar maken richting koper en verkoper | Ja |
| Waar nodig wijzen op aanvullend onderzoek | Ja |
| Zelf funderingstechnische conclusies trekken | Nee |
| Zelf onderzoek uitvoeren | Nee |
| Uitspraken doen over funderingskwaliteit of restlevensduur | Nee |
Wat wordt er van een taxateur verwacht?
Voor taxateurs wordt de rol formeler en zwaarder.
| Wordt verwacht | |
|---|---|
| Funderingsrisico expliciet meenemen in de waardering | Ja |
| De A–E-score correct interpreteren | Ja |
| De betrouwbaarheid van data meewegen | Ja |
| Onderbouwen of aanvullend onderzoek passend is | Ja |
| Expliciet maken hoe met het risico is omgegaan | Ja |
| Zelf technisch funderingsonderzoek uitvoeren | Nee |
| Zelfstandig de funderingskwaliteit vaststellen | Nee |
| Zonder specialistische basis technische conclusies trekken | Nee |
Het verkennend onderzoek: de logische tussenstap
Een verkennend funderingsonderzoek (voorheen QuickScan / Fase 0-onderzoek) volgens de KCAF-richtlijn duidt het risico verder en bepaalt of opschaling nodig is. Het is gebaseerd op onder meer lintvoegmeting, loodmeting en scheuropname, gericht op bovengrondse signalen, en waar nodig aangevuld met zettingsinformatie.
De uitkomst is altijd één van drie:
| Uitkomst | Wat er volgt |
|---|---|
| Laag risico | Geen verdere actie |
| Midden risico | Monitoring of voorwaarden |
| Hoog risico | Uitgebreid funderingsonderzoek nodig |
Wanneer volgt uitgebreid funderingsonderzoek?
Uitgebreid funderingsonderzoek (voorheen Fase 1- en 2-onderzoek) is aan de orde wanneer een verkennend onderzoek een hoog risico bevestigt, er duidelijke schade of sterke aanwijzingen zijn, of wanneer zekerheid nodig is voor financiering of besluitvorming.
Dit onderzoek is diepgaand en technisch en kost meer tijd en geld — maar levert ook de hoogste zekerheid.
Het getrapte model: van signaal naar zekerheid
- Stap 1
Funderingsrisico-inschatting
voorheen Funderingsrisicorapport
Bureau-inschatting van het funderingsrisico op pandniveau, op basis van de Nationale Funderings Database — zonder bezoek op locatie.
Beoordeling: Klasse A t/m E
- Stap 2
Verkennend funderingsonderzoek
voorheen QuickScan / Fase 0-onderzoek
Beperkt onderzoek op locatie door een erkend bureau: metingen aan het pand die het risico bevestigen of ontkrachten.
Beoordeling: laag / midden / hoog
- Stap 3
Uitgebreid funderingsonderzoek
voorheen Fase 1- en 2-onderzoek
Volledig veldonderzoek — lintvoeg, lood, scheur, vloerveld, ondergrond en archief; waar nodig inspectieput en paalinspectie.
Beoordeling: voldoende tot slecht
Deze aanpak zorgt voor proportionaliteit, beheersbare kosten en gerichte inzet van onderzoek.
Teruglevering van onderzoeksdata
Onderzoeksresultaten worden teruggeleverd aan de database van FunderMaps. Dat zorgt voor betere modellen, hogere betrouwbaarheid en minder onzekerheid in toekomstige beoordelingen. Het systeem wordt daarmee continu beter door gebruik.
Vroegtijdig inzicht wordt belangrijker
Steeds vaker ontstaat de behoefte om al vóór taxatie inzicht te hebben in funderingsrisico. Daarom werken partijen zoals NVM en VastgoedNED met funderingsdata in het voortraject.
Wat betekent dit concreet voor de praktijk?
Meer informatie
Vanaf 1 april 2026 is funderingsrisico een expliciet onderdeel van de waardering en besluitvorming, waarbij van makelaars en taxateurs wordt verwacht dat zij zichtbaar en onderbouwd omgaan met de vraag of aanvullend onderzoek passend is.
Meer achtergrond: https://www.kcaf.nl/funderingsrisico-onderzoeken/